牛刀:中国房价正在重复2008年的故事
发表人:AUTHORITY 发布时间:2011-07-16 23:55:50

   2011-07-16

   美联物业,作为一家出自香港享誉中外的地产中介公司,依然关闭上海所有门店,收拾行囊,重振山河。比起2008年深圳中天置业董事长携款而逃,风光得多,但是,本质上是一样的,一窝蜂而起的中介公司面临洗牌。

   深圳谢先生在深圳南山买房时发现一个奇妙的现象,他准备买的二手房户型、面积、楼层差不多,居然比这个楼盘旁边新开的楼盘价格高出5000元。他百思不得其解,打电话问我。我告诉他,这种情况在2008年出现过,是房价出现下跌的信号之一。因为二手房可以找人评估,价格做得越高,在银行贷款就越多,炒家牟利也越大。不幸的是,在市场面前露馅了。在深圳实行新的评估和税制后,执行第一天,二手房成交量狂跌9成。

   北京通州,2010年10月至今年7月12日,北京通州合计供应住宅项目19个,提供住宅8525套。同期签约数为1887套,签约率仅22%。其中有8个项目的签约率在10%以下,签约率超过30%的项目只有7个。而同期北京全市平均签约率超过50%,通州签约率位列全市各区之末。与2008年北京四五环之间、深圳后海、宝安中心区、龙岗中心城如出一辙。

   就开发商来说,2008年资金链出问题的都是大公司,有华南五虎之称的碧桂园、恒大、珠江、合生创展和富力,负债率大多高达190%,被四万亿救起来后,五虎,成了五熊,只有恒大还在盲目扩张。而这一次,资金链出问题将会从中小开发商开始,运气不一定有2008年好。

   别看房地产投资还在增长,那个东东救不了开发商。因为房地产投资增幅最大的是保障性住房。我对保障型住宅不看好,一来是政府没有解决土地财富的平衡机制问题,本质上还在认可楼市的投机行为,否则,没有理由不对空置住宅课以重税,造成土地资源巨大浪费;二来地方官员的寻租行为不可遏制。

   一切泡沫的根源,来源于权利的自私和疯狂。权力越大,后果就越严重。不从根本上解决中国的住宅问题,就不会有房价的稳定和民生的安宁;而要解决这些问题,必须实行房价合理回归,这也是温家宝总理的承诺。现在的趋势只是出现这些迹象,并没有实质性的作为。

   从2008年的情况来看,接下来要出现四大问题:

   一是断供。这是免不了的,因为很多人并没有购买力,只是因为房价疯狂上涨,才吸引他们飞蛾扑火,一股脑的扑进楼市;

   二是退房,这是2008年出现的最多的问题,现在市场已经经过了2008年的是是非非,已经完全不能接受退房,也没有人支持退房;

   三是开发商破产,这是必然的,盲目扩张、胡乱借贷,房地产信托产品年化收益率高于12%就是一个警戒线,而房地产信托产品年化收益率现在已经高达20%,没有发展商可以支持这么高的收益,中小开发商必然有一些破产;

   四是外资进入房地产比去年猛增78%,比日本泡沫破灭前还要高出18%,只要外资抽逃,这些利用外资的开发商资金链必然断裂。

所以,与其让老百姓忍受高通胀,不如让房价合理回归。似乎没有第二条路可走。只是我本人认为市场本身在走向良性运行的路上,要澄清几种谬误:

   一是地方政府会支撑房价。我的回答是:房价是货币问题,地方政府没有货币权,这是常识。发展商如果听信地方官员的承诺,会很后悔。

   二是很多人都买了房。我的回答是:股市6124点时,有更多的人买了股票。再说,如果买房自住,使用价值并没有改变。

   三是房价如果跌了中国经济会怎样?我的回答时:吓唬不了人。房价如果跌了经济该怎样还怎样。香港一年跌去50%,香港还是香港;日本一年跌去80%,日本还是日本。中国如果连房价下跌都经受不住,那还怎么自立于世界民族之林?

   四是房价不会跌。我的回答是:看怎么理解?如果通胀加剧,房价名义上没跌,实际上不动产在缩水上是最严重的;如果通胀在明后年被遏制,首先下跌的就是房价。
 
   来源:博客

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